前10月完成年度计划的98.8%、已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套(间)，可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题......从数据来看，2022年以来全国各地保障性租赁住房建设初现成效。

进入2023年，各地再次密集发布政策，推动保障性住房进一步发展和完善。近日，据山东省财政厅消息称，截至2022年10月底，全省已开工建设16.2万套，占“十四五”期间筹集房源总量的36%。2023年，山东计划筹集建设保障性租赁住房8.39万套(间)。

另外，西安市安居建设管理集团有限公司于2021年正式运营，截至目前已落地项目29个，筹集建设保障房4.1万套。按照最初规划，预计到2025年西安将建设筹集保障性租赁住房30万套，占新增住房供应总量的30%以上。

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四川成都市住房和城乡建设局也于2022年底对外表示，2023年将持续完善住房保障体系，计划新筹建人才公寓5000套，新筹建保障性租赁住房房源6万套（间）。

值得一提的是，在发布保障性住房套数的同时，多地针对执行上的具体问题提出解决方案，例如支持利用非居住存量房屋改建保租房、探索利用集体经营性建设用地建设保租房、将快递员群体纳入申请范畴等。

地从何来？

巧妇难为无米之炊，建设保障性住房的首要问题是：筹集足够多的保障房房源。

“保障性住房主要来自于增量和存量两个市场。”业内人士告诉观察者网，增量来源比较简单，多是各地出让土地时配建的保障房面积；存量市场则与普通商品住房、共有产权住房、棚户区、工业园区、集体经营性建设用地等有关，改造保租房比较复杂。”

日前，兰州新区管理委员会印发了《兰州新区配租型保障房建设管理办法（试行）》（下称《办法》）。办法指出，配租型保障房建设用地供应以划拨为主，应在土地供应计划中优先安排，并在土地利用年度计划中予以重点保障。

在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保租房。

对企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保租房，并变更土地用途，不补缴土地使用价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营型保租房。

支持利用非居住存量房屋改建保租房。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保租房。

与此同时，在尊重农民集体意愿基础上，可利用集体经营性建设用地建设保租房；支持利用主城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保租房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保租房。

和兰州一样，广东省也在探索利用集体经营性建设用地建设保租房。1月6日，据广东省人民政府官网公示，广东省政府印发省土地要素市场化配置改革行动方案。其中提到，要制定集体经营性建设用地入市配套政策，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。

方案提到主要任务包括三个方面，建立健全城乡统一的建设用地市场、深化产业用地市场化配置改革、鼓励盘活存量建设用地、完善土地管理体制、完善土地价格体系和市场运行机制。

在建立健全城乡统一的建设用地市场方面，方案提及，在农民自愿的前提下，支持村集体依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

在完善土地管理体制方面，增加租赁住房用地供应。城区常住人口100万以上的城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。

对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途。

价格如何？

保障性租赁住房，顾名思义，是用于保障住房的房源。因而在价格上，保障性租赁住房租金不会高于周边市场的平均租金。

2022年底，杭州市住保房管部门发布《关于做好保障性租赁住房租金管理工作的通知》，通知对保障性租赁住房的租金标准、评估和调整等方面进行规定，明确保障性租赁住房租金应按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金的标准执行。

进入2023年，贵阳市人民政府办公厅印发了《贵阳市保障性租赁住房管理办法（试行）》。办法指出，保障性租赁住房，是指政府提供政策支持，多主体投资建设，面向符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难群体，限定租赁用途、租金标准的保障性住房。

办法表示，保障性租赁住房租金原则上按同地段同品质市场租赁住房评估租金的80%左右确定。初次定价前，运营管理单位应委托专业估价机构对项目同地段同品质市场租赁住房租金进行评估，由住房和城乡建设部门面向社会公布。

此外，保障性租赁住房租金按运营管理单位与承租人签订的租赁合同约定的方式交纳，运营管理单位不得向承租人变相收取中介费、服务费等其它费用。运营管理单位可以向承租人提供增值服务，由承租人自愿选择并支付相应费用。承租人应按时缴纳房屋租金和房屋使用过程中发生的物业管理费、水、电、气、通讯、电视等费用。租赁家庭缴交的住房公积金可优先提取用于支付保障性租赁住房租金。

和贵阳相比，湖北省恩施土家族苗族自治州的折扣力度更大。此前据州住建局发布的《关于申报州直保障性租赁住房的通知(*批)》，本次分配的保障性租赁住房租房价格为同类地段租房价格的7折，租住的房屋满足“拎包入住”条件，先租后售，租满5年后可购买产权，已交的租金可计入购房款。

对于续租问题，成都市印发的《成都市保障性租赁住房运营管理暂行办法》明确，保障性租赁住房的租金价格调整以一个周期年为单位，且年租金涨幅不得超过5%。租金可以按月或按季度收缴，但不得一次性收缴超过3个月的租金。

房给谁住？

建好房、定好价，这些保障性住房究竟租给谁？

需要指出的是，保障性租赁住房建设，本就是为了解决新市民、青年人等群体的住房问题，因而新市民、青年人等阶段性住房困难群体占有很大比重。

以兰州为例，规定申请公租房的承租人应当同时符合，年满18周岁；申请人或家庭人均收入低于兰州市上年度城镇居民人均可支配收入的2.5倍；申请人或家庭在新区无房产或家庭人均住房建筑面积低于18平方米，未享受过新区优惠购房政策且在新区无房屋交易记录。

与此同时，贵州也规定保租房的申请条件为申请人在申请的保障性租赁住房所在区（市、县）范围内无自有房屋（含住宅、非住宅）；未在该市范围内存在正在享受的其他住房保障政策的情况。

不一样的是，部分城市将部分特殊人群纳入保障性租赁住房申请范畴，例如，湖北省恩施土家族苗族自治州邮政管理局主动对接州住建局，将快递员群体纳入全州保障性租赁住房申请范畴。

与此同时，恩施局积极向邮政、快递企业宣传相关政策，围绕快递员申请资格条件、流程步骤等内容进行详细解读。目前，已有多名快递员提交申请。

恩施局表示，下一步，将持续推进落实快递员合法权益保障和关心关爱工程，增强全州快递员的认同感、归属感和幸福感。

关键词： 建设用地 障性住房 的前提下